请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔您好，刚关注，谢谢您的回答，本人工作生活区域在广州东站和海珠湖之间，子弹350W，年收入50W 到80W之间，刚和五岁半的小孩加入广州户，好几个亲戚朋友都住在南洲路罗马家园，最近天天在看罗马和珠江御景湾的二手盘，中间有个CEO新盘越秀天悦江湾，单价7万以上了。我家庭结构三房够住了，想问雕叔我的SFSD是买新房，还是二手淘笋，是买144平米豪宅线以下的，剩下子弹房票再投资一套？还是咬牙直接上个南北通透的180的，买哪种更科学？最近几个朋友入手荔湾广钢新城的金茂府，说那边新盘多，让我去广钢新城买，您觉得广钢新城怎么样？我非常困惑，明白第一次出手的重要性。希望得到您的耐心指导，感谢

(相关资料图)

回答：谢关注！从投资角度看，子弹350，入手2套涨幅更好。广钢板块考虑自住可入，但是价格要控制在5万内 金茂府是CEO盘，自住可以，投资有更好的选择。

提问：雕叔，成都花样年智荟城怎么样啊，自住，价格还挺能接受的，因为没资格，可以考虑类住宅吗?

回答：类住宅公寓的土地性质始终是商业性质，不是住宅，大部分的公寓水电或者气都是商用标准，较民用还是要高很多，物管费较高，不能上户口，首付要求至少5成以上，贷款利率上浮高于住宅，贷款年限最多只能是10年，所以这些都是它的弊端。

提问：雕叔你好，坐标成都，我跟我老公打算在成都买一套房，主要用于投资，偶尔自住。这是我们第一套房。首付预算在13万以内。请问是买二手房还是一手房？我们的意向是龙泉驿、温江、新都。我们在网上看了一下，龙泉驿阳光城房子适合投资吗？那边的五角大楼有个楼顶复式(套一可以改套三)面积60平，(有清水， 有精装修的)请问有可以购买吗？

回答：资金预算有限的话，可以入手，买房现在短期房价涨幅小，需要守大长线，毕竟钱放手里通货膨胀也越来越不值钱。作为一个靠双手打拼的刚需，要对自己的钱袋子负责，记得抽时间花精力学一些基本的房市知识，做好自己的主，要在自己能力范围内买下一套未来看涨的好房子！

提问：雕叔江苏镇江丁卯纬五路一套95的房子，去年又在学府路中建大观购买一套109平米的房子，想把95的房子卖了，现在可以出吗？

回答：一般来说，房子的热销期有两个：一是春节过后的那一两个月，即3月和4月；二是楼市的金九银十，即9月和10月。以上两个时间段一般都有很多人去买房、抢房。如今是楼市平稳期，也是多套房资产置换的好时机，房子在精不在多。因此，虽然最好的置换期已过，但还是要做出选择。如果说要卖房，指的就是这类非优质房产。好的地段、配套及配套预期、学区、品牌开发商，甚至物业。这5项至少要占两项才算优质房产，最好三项以上。在楼市限价调控下，“卖旧换新”要坚定地做。

提问：雕叔你好！新人报道，请教您如下：目前家庭名下有两套房，分别为自住的阳曦芙蓉城（正读楼下的茶店子小学）以及父母在住的蓝光凯丽美域（正读金沙小学）。孩子计划4年以后读金沙小学。因为工作即将搬到银泰城附近，且想在南边置业，所以前段时间以父母名义报名麓湖生态城的房子，但无房刚四资格且无天新社保所以没有进入摇号池。之前考虑如果买到麓湖套三400万左右房子就卖掉阳曦芙蓉城（大概卖290-300万）再加100万全款购买（父母不能贷款），然后在内金沙以我们夫妻名义买套三（预算350万以下）的二手房自住，可以用公积金贷款一半。这样考虑的初衷是处理掉阳曦芙蓉城这个品质不行的房子，置换到内金沙（考虑买凯丽美域二手房，和父母一个小区方便照顾）更保值。而买麓湖是为了以后保值增值，自住也不错。反正就是想有三套房。问题来了：问题1、这次没有抽到麓湖生态城，为了资产保值运用杠杆购房，天府新区的房子还有哪些推荐？（没有高新南资格）如果麓湖再开盘又去摇号估计也没戏。问题2：蓝光凯丽美域房龄11年了，现在2.7万一平米，花340万买个套三自住，虽然四号线地铁口就在门口，生活方便，但未来增值空间可能也有限。凯丽美域值得买吗？问题3：如果卖掉阳曦芙蓉城，以我们夫妻的普通资格去摇号天府新区核心区域的房子，希望是不是很渺茫？

回答：1、你们刚四资格，大概还是以捡漏为主吧，麓湖的后续房源可以继续关注，但是并不是都很好的哈，比如上批次，也是高层，而且交房时间很长。其余的可以看看天府公园东的中海天府里、秦皇帝锦（大户型）、天府公园未来城、兴隆湖的鹿溪樾府、龙光天瀛。2、蓝光凯丽美域其实并无较大硬伤，整体来看还是个综合配套很好的楼盘，就是房龄稍大了一些，如果介意这一点的话，倒不妨在青羊五区周围寻找其他次新的比如金沙鹭岛、金沙云庭等。3、到时候你们也是普通资格，主要还是看你们的预算多少，预算高的话，可以以捡漏为主，基本可选楼盘和上述刚四一样的。

提问：你好，雕叔。家庭现有锦江区二号桥05年套三，翡翠城套二，卓锦万黛套三。一直想二换一，卖锦江区二号桥和翡翠城5期，550万左右，买复地金融岛，145平，去年九月朋友买成500万，现在买基本报价700左右了，（ 首付550，贷100多的样子）有没有必要置换，主要不满意现在的学区和住房条件。还有没有其他更优选择的楼盘，请推荐锦江，青羊，高新，天府新区上班太远暂不考虑。考虑学区和自住。由于去年父母有资格买房，现金流不多，总价650左右我们觉得比较合适。一直不想放弃置换，没想到合理方案。谢谢！

回答：卓锦万黛是限售了不能卖？二号桥不知道你说的是哪个楼盘，如果是天涯石小学的话，学区还是相当不错的了，另外翡翠城的学区在锦江不算一流，但也中上，这才保证了它的房价段位，当然套二的居住属性确实不佳。如果对当下的学区不满意，那么寻求高新五区，兼顾自住和学区的话，确实是一个很大的升级，而其余比如锦江、青羊、天府新区，并不能解决多大的实际问题，我们不建议你浪费时间和精力。单就高新而言，当下可选项也是不少的，除了你觉得单价总价过高的复地金融岛，还可以看周边的银泰泰悦湾和招商大魔方。如果到金融城其他核心区，仁和春天国际花园、保利锦湖林语都可以。

提问：雕叔你好，今年“金九银十”时期已过近一半。您是否认为在调控压力下，楼市表现将难以令人乐观？今年还有没有机会买房？

回答：您好，今年7月以来，各地突然出台严格的调控政策，的确让不少投资者感到困惑。调控的次数很多，调控的力度也很大。政策坚决住房不炒，非常严谨明确。楼市已进入金九银十，但调控力度似乎并不松懈。今年同期，楼市的火爆状态确实远不如去年。不过，在我看来，调控政策不是让房价大幅下跌，而是保护房价。你会发现，在房价每一次大幅上涨之后，或者在房价双倍上涨之后，都没有针对房地产市场的调控政策，以保持市场的稳定。楼市调控归根结底是防范房价快速上涨后的金融风险。因此，作为投资者和购房者，一定要明白这样的底层逻辑，这样才能在这个时候继续买房并迎来下一个赚钱的出路。因此，虽然今年没有金九银十，但并不意味着没有机会买房。如果买房，局限于某个区域或某一类产品，近期确实很难起步。敞开心扉，思路开阔点，会好得多。

提问：雕叔你好！投资别墅，洋房或改善型住房前景如何？成都未来别墅会不会成为下一个风口。

回答：你好！豪宅，郊区独栋别墅，洋房本质是一种奢侈品的市场，我们一次投入的资金相对较大，装修成本较高，当你需要资金周转时，出手又很难，时间又长，随着时间只会逐渐残旧，越来越掉价，最后基本亏待装修钱，这些产品完全可以和普通住宅分割成两个市场。成都别墅现状，常见于两种情况：1.整个产品的价格都保持在一个高大上；2.产品内部存在有15-30%的差价，还有些可能因为结构户型等因素有50%的价差。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，别墅是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动小，金融属性也差，别墅的本质是一种奢侈品，其一次投入资金相对较大，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前成都绝大部分的别墅，关注度高的别墅市场，又都处于郊区，反而进一步放大了泡沫和接盘的风险。未来如果不是自住，放着也是生草长青苔。目前成都只有较少的别墅还是有投资价值的，但是这产品却混杂在一个迷惑性很强的市场里，需要有专业眼光和熟练的市场经验来辨别，这一点和新手又是对立的存在。所以，想要性价比高的别墅，类似于在五星酒店里找人均68一人的自助餐。

提问：雕叔你好！坐标成都，最近想买房，套三，尽量新房，想在三环内买，首付多少可以上车呢？

回答：你好，三环内的新房最近开始卖的单价都在2w+也有3w的，并且都是100平方起，就是首付大概在70w左右。成都的三环太大了，东南西北四个方向价格也是差异比较明显的。如果说价格便宜的话北三环那边相对来说要便宜点。具体的还得看你的要求，电梯或楼梯，次新房二手房，面积大小，首套二套，北三环老破小50个平，45w首套首付30，只需要16w。南三环，新楼盘120平，300w二套付40，需要120w，差距还是蛮大的。

提问：雕叔你好！17年投资了套龙泉的二手房，用公积金贷款。现在满三年了，但小区比较破，价格在阴跌。想置换，但顾虑1.这房有增值税卖不上价，2.置换买不到神盘，利率又比较高，不涨就亏。请问我该现在卖了止损?现在置换?还是等利率低点或满五年了再置换?现在有子弹400个，谢谢。

回答：只要房价还在涨，那理论上就是越早置换越好，未来你在多等两年，房价可能还会再涨一点点，或者说一些中等性价比的楼盘也没有了。所以，房价未来肯定是上涨的，你就现在置换，400个的预算我觉得至少置换到市区去，还是很棒。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。