进入2023年，房地产告别了去年的单边下跌行情，也引发各界对后市走向的分歧。

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看多和看空楼市者，都能举出一大堆数据、案例坚持已方观点。双方的结论都没错。中国房地产是一个无比巨大又分化严重的市场，一线和三四线，南方和北方，沿海和内地，深圳和鹤岗，房价与销量当然有天壤之别，岂能一概而论？

过去一年的中国房地产给人的启示是：政策因素刺激力渐趋弱化，市场力量在不断增强。 从这个角度，曾经被人忽视，市场属性最强的法拍房，可能是观察房地产行情的一扇绝佳窗口。

观察法拍房或是洞察今年楼市行情与房价涨跌的密钥。

近两年全国法拍房市场行情掠影

法拍房是居民比较陌生，但近些年发展迅速的市场。2017年，线上法拍交易起步，法拍房逐步进入大众视野。法拍房市场走上正轨恰好赶上中国楼市大爆发，一些房价飙升的城市，法拍房受到众多投资者关注，获得空前的发展良机。

疫情三年来，受楼市下行和经济增长缓慢等因素影响，法拍房市场火热程度有所下降。

根据中指数据，挂拍量上，2022年全国355城共挂拍86.4万套，把同一房源的重复挂拍剔除后，挂拍套数为60.6万套，较2021年增长35.7%，挂拍金额约1.4万亿元。

去年法拍房挂拍套数的急升与经济形势有很大关联。历史上，当企业和个人资金困难，社会经济纠纷增加时，法拍房挂拍数量也水涨船高。

从全国范围来看，法拍房成交率整体较低，2021年成交13.8万套，总成交金额3801.5亿元，按套数计算成交率为30.9%。2022年法拍房限购政策全面执行，叠加房地产市场下行，导致法拍房成交率明显下滑，2022年共成交11.8万套，成交率降至19.4%。

进入2023年，在大众热议房地产是否回暖时，法拍房市场给出另一种答案。

据潮海法拍网统计， 2023年1月份全国共挂牌法拍房6.9691万套，环比下降29.49%，近9个月最低，同比下降4.91%；其中住宅挂牌3.7608万套，环比下降 29.68%，近9个月最低，同比下降 2.36%。

而据中指数据统计，2023年1月，全国重点100城商品住宅成交面积环比降幅近三成。法拍房与商品房走势在同环比增速上，非常类似。

我国法拍房市场主要集中于二线城市。挂拍套数，2022年前20城中二线城市数量为12个，三四线城市7个，top20合计挂拍18.8万套，占比提升至31.0%，其中重庆挂拍约3.2万套，同比增长超80%。另外，部分二三城市挂拍量增长幅度超100%，如昆明、成都、遵义、苏州、长沙等。

成交量排名前20的城市以一二线城市为主，且成交量TOP20城市折价较小。2021年，成交量前20城的折价率均高于70%，其中，深圳、温州出现溢价，即成交价高于评估价。2022年房地产市场调整加剧，各城市法拍房折价率开始回落。

法拍房是观察中国城市经济活跃度的一个指标。经济发达区域，如长三角、珠三角城市法拍房挂拍量、成交量均较高；而东北、西北等城市，挂拍量高增但成交量较低，低成交率反映出当地经济活跃度有限、房地产市场需求较低。

法拍房市场冷热也受宏观经济形势和房地产走势的影响，去年法拍房市场数据相比2021年出现明显下降。今年1月春节楼市，客户的购房信心依然处在低位，法拍房也表现出同样的疲软面貌。

法拍房对楼市价格发现的参考意义

法拍房是一个小众需求市场。参与法拍房交易的企业和个人，往往是对某个竞拍物业有浓厚兴趣，更多人是基于法拍房较高的价格优惠，抱有捡漏心态去试水。

根据我国法拍房拍卖规则，同一标的物在法拍过程中最多拍卖三次。

法拍房初次挂拍（即一拍），起拍价在评估价基础上下浮不超30%，在一拍流拍后，申请执行人可按流拍价格接受标的物，实行以物抵债，如不同意接收，在拍卖后60天内，以流拍价作为保留价，进行第二次拍卖（即二拍）。

二拍价格可在一拍流拍价基础上下浮不超20%；二拍流拍后，可按二拍流拍价格实行以物抵债，如申请执行人不同意接收，则进入变卖阶段。

变卖起拍价最低不低于初始评估价50%，如果仍旧流拍，同时申请执行人不同意接收，应当将其退回被执行人，解除查封或扣押。

由于法拍房高度的市场化，其成交率和折价率可以看出一个城市房地产的真实需求程度，和市场价格水平。

2022年，各物业类型法拍房成交率、折价率普遍较2021年下行，唯有土地类法拍保持高位。成交率上，住宅、工业、土地类法拍房成交率在20%以上，而商业类法拍房成交率仅为11.7%。从折价率（房屋成交价/评估价，折价率越高，成交折扣越少）来看，工业、土地类法拍房成交折扣较少，土地类法拍在2022年折价率升至94.3%。住宅类法拍房，2022年折价率降至84.8%，下降4.9个百分点。

我国法拍房的评估价基本上参照当地新房、二手房市场价，起拍价一般是评估价基础的6-7折。 全国法拍房成交价与评估价的折价率去年约是8.5折。 如果法拍房折价率低于市场平均水平，对竞拍人意味着有捡漏机会。如果法拍房成交价出现溢价，即高于评估价，说明当地楼市需求活跃，比如2021年的深圳和温州。

今年1月，北京市法拍房住宅成交均价5.03万/㎡，成交单价连续8个月在6万以下运行，较1月二手房单价6.34万/㎡相比，平均成交折扣7.7折，连续4个月在8.0折（含）以下运行。相比去年全国法拍房平均8.5折的折价率，北京法拍房有较大捡漏空间。

2022年，全国法拍住房的成交率只有25.4%，而北京法拍住房成交率46.1%，进入成交率Top10城市行列，这与当地较大的价格优惠激发竞拍人参与兴趣有关。

对于普通人，不管参不参与法拍房寻宝，了解所在城市法拍房成交率和折价率，对个人的房产投资置业有很大帮助。

法拍房的价格，对于当地楼市成交房价，有重要对标意义。 举个例子，如果购房者想买某区域的新房或二手房，如果该片区有法拍房，这个法拍房的成交价，大体上这就是这个区域住房的交易底价，如果小区法拍房数量多，房价就易跌难涨。

一个城市法拍房的竞拍成交价一般会是当地新房二手房的价格浮动下限。对于想置业的购房者，在不熟悉楼市行情时，深入了解当地法拍房的挂拍和成交数量，以及价格折扣率，对于掌握所在城市的房产真实需求和价格空间，无疑事半功倍。

法拍房相对新房、二手房市场的对标价值

去年中国房地产的历史性下跌，颠覆了很多固有观念。房价永远涨的神话破灭，客户投资信心的丧失至今都未恢复，比这影响更大的是房地产政策作用的弱化。以往历次下行期屡试不爽的救市大招，在本轮熊市中纷纷失灵。市场在楼市中的作用越来越大。

若按市场化程度排列，中国房地产各门类从低到高依次为：新房市场，二手房市场，法拍房市场。新房政策市最明显，价格和成交量的失真程度也最严重，单看新房数据并不能全面了解市场情况。二手房市场特征加强，但当楼市过热时，二手房的交易和价格也会受到限制。

法拍房是受外部力量干预最少，最能反映市场真实需求和价格空间的房地产类别。 法拍房的挂拍成交套数，竞拍人的集合竞价基本都是市场真实意愿的反映。法拍房对评估城市房地产有很好的参照校正作用。当然， 随着新房和二手房进入供大于求的买方市场，新房、二手房和法拍房的未来行情走势会逐渐趋同。

表：部分重点城市/全国法拍房限购政策出台时间

法拍房受行政干预程度最轻，并不代表完全没有规矩。前几年楼市行情火爆时，针对投资者钻法拍房规则漏洞达到曲线炒房目的，部分城市也出台了法拍房限购政策。 对真正想在法拍房市场中碰碰运气的买家，法拍房限购城市反而是可以放心参与的投资白名单。 只有市场火热，需求旺盛的城市才会出台法拍房限购政策。那些挂拍房源众多，而成交清淡的城市，尽管无交易限制，对投资者可能意味着陷阱。

当中国房地产告别野蛮发展时代，市场成为决定房屋交易的终极力量时，新房、二手房和法拍房会成为相互联系、互相补充的市场，各自满足不同层次和类别客户的需求。

俗话说买的没有卖的精。对新房二手房，购房者很难面面俱到的去调查了解。但客户只要花点时间了解一下法拍房交易数据和价格水平，掌握基本的价格对标关系，就能避免被卖家忽悠。

对普通购房者，洞察楼市行情与房价涨跌，看看法拍房或许就够了。

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